CONTI monitorea de cerca cientos de factores económicos, de infraestructura y demográficos dentro del panorama inmobiliario para encontrar activos multifamiliares de primer nivel.

Los mercados macroeconómicos e inmobiliarios están cambiando rápidamente ante el aumento de la inflación y las tasas de interés, pero el núcleo de nuestra tesis de inversión se ha mantenido cierto: una gran ola de demanda de vivienda ha golpeado a Estados Unidos en un momento en que la oferta es muy escasa. En combinación con el costo históricamente alto de la compra de vivienda, esto hace que el alquiler de apartamentos sea una opción atractiva y más asequible para millones de estadounidenses. Por lo tanto, los inmuebles multifamiliares pueden ser un poderoso activo dentro de una cartera de inversiones.

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La herramienta de modelado de datos patentada de CONTI, el Índice CONTI, rastrea más de 400 indicadores ajustados derivados de millones de datos recopilados en tiempo real. Nuestros analistas inmobiliarios analizan constantemente estos datos cuando buscan oportunidades multifamiliares de rendimiento superior. Estos cientos de indicadores encajan dentro de seis categorías: oferta y asequibilidad de la vivienda, demografía, durabilidad del mercado laboral, riesgo y ganancia, calidad de vida y salud fiscal.

En base a las clasificaciones generadas por el Índice, aquí están los 10 mercados de CONTI Capital para la inversión multifamiliar en la segunda mitad de 2022:

  1. Dallas/Fort Worth, Texas

El Dallas Metroplex es el mercado multifamiliar # 1 de CONTI para inversión en la segunda mitad de 2022 debido a la demografía del área, la durabilidad del mercado laboral, el rendimiento multifamiliar y la calidad de vida. El número de residentes de entre 20 y 34 años, el grupo demográfico preferido de CONTI como “inquilino de primer nivel”, ha crecido significativamente en Dallas. El mercado también ocupa un lugar destacado en el crecimiento total de la población, la migración neta y la formación de hogares. Esta es una señal fuerte para los inmuebles multifamiliares, ya que sugiere un mercado con un fuerte potencial de crecimiento a largo plazo derivado del perfil de edad y los factores asociados con la demanda de vivienda.

Las grandes corporaciones continúan llegando en masa al área metropolitana de Dallas, atraídas por el ambiente de bajo costo y amigable para los negocios que caracteriza el área. Caterpillar es la última firma en trasladarse a Dallas, uniéndose a otros inmigrantes corporativos recientes entre los que se incluyen AECOM, Charles Schwab, JP Morgan y Liberty Mutual. La diversa economía de Dallas ha permitido que el área supere al resto del país en empleo y crecimiento del PBI en los últimos años.

Dallas también cuenta con uno de los mercados multifamiliares más fuertes de Estados Unidos gracias a la altísima absorción neta de unidades y una estructura de construcción relativamente pequeña, teniendo en cuenta la profundidad de la demanda. La nueva construcción en el área se concentra alrededor de los suburbios de mayor crecimiento al norte, dejando muy pocos focos de sobreoferta potencial.

  1. Atlanta, Georgia

Los impulsores excepcionales del crecimiento demográfico hacen de Atlanta nuestro segundo mejor mercado para la inversión multifamiliar. Solo durante el año pasado, la población de Atlanta creció en 60.500 personas y nuestros modelos de pronóstico esperan que el mercado agregue otras 60.000 personas en los próximos cuatro trimestres.

El creciente estatus de Atlanta como centro de tecnología financiera (FinTech) es un buen augurio para el futuro del mercado, ya que el FinTech combina el alto crecimiento de la tecnología con perspectivas estables para las finanzas. El motor del clúster tecnológico del mercado es una sólida fuerza de capital humano que fluye de una serie de instituciones educativas de alta calidad. El Índice CONTI otorga mayor peso a los mercados caracterizados por “clusters” de la industria que, como nuestra investigación indica, están correlacionados con el desempeño económico a largo plazo.

Aunque Atlanta tiene una estructura de oferta multifamiliar más grande en comparación con un mercado como Dallas, nuestros modelos de selección de sitios a nivel de mercado nos guían hacia los códigos postales en los suburbios del norte que forman una barrera de alta oferta donde la nueva construcción es mínima. Estas son las áreas donde esperamos un rendimiento multifamiliar significativo en los próximos años.

  1. Austin, Texas

El capitolio de Texas presenta datos muy fuertes sobre la durabilidad del mercado laboral y la calidad de vida. En los 50 principales mercados que analizamos, la combinación de sectores de empleo de Austin tiene la correlación más fuerte con la demanda de apartamentos de primer nivel, así como una correlación con el crecimiento del alquiler. Austin también se beneficia de una alta tasa de participación en la fuerza laboral que, como nuestra investigación muestra, es altamente indicativa del rendimiento a largo plazo.

El clúster tecnológico de Austin se compone tanto en diseño de software como en fabricación avanzada, distinguiendo al mercado de algunos de sus pares de tecnología en la costa del país. Muchas empresas de tecnología con sede en California y New York están gravitando cada vez más hacia Austin gracias a un mercado de vivienda relativamente asequible, en comparación con los mercados del Gateway, y una fuerza laboral altamente calificada. El mercado multifamiliar local se beneficia de una cartera constante de adultos jóvenes que asisten a la Universidad de Texas, muchos de los cuales permanecen dentro del área después de su graduación.

La estructura de oferta de apartamentos en Austin está llena, aunque la mayor parte de la nueva construcción, y el mayor riesgo del lado de la oferta, se concentra en el núcleo urbano. Si bien esta estructura puede parecer desalentadora para algunos observadores, la profundidad de la demanda en este mercado impulsada por la inmigración y la expansión corporativa mitiga en gran medida el riesgo de oferta.

  1. Raleigh-Durham, North Carolina

Con sus altos puntajes en nuestras medidas de calidad de vida y solvencia fiscal, Raleigh es nuestro cuarto mejor mercado para la inversión multifamiliar a mediados del año 2022. En los 50 principales mercados que analizamos, Raleigh cuenta con la segunda tasa de criminalidad más baja, solo por detrás de Boston. El mercado es también nuestra segunda mejor área en solvencia fiscal, lo que indica que es poco probable que Raleigh recurra a establecer impuestos excesivos o regulaciones de alquiler problemáticas para cumplir con las obligaciones de financiación. En otras palabras, el riesgo financiero y político para los inmuebles multifamiliares es bajo en el área metropolitana de Raleigh.

La fuerza impulsora del desempeño excepcional de Raleigh en los últimos 10 años es el grupo de empresas de tecnología y ciencias de la vida en y alrededor del Research Triangle (Triángulo de Investigación). Un grupo de mano de obra altamente educada continúa gravitando hacia Raleigh gracias a las fuertes oportunidades de empleo combinadas con los costos de vida relativamente bajos. Por esta razón, el mercado multifamiliar de alta gama en Raleigh es particularmente fuerte. La región sufre de una escasez de viviendas unifamiliares, lo que empuja a los trabajadores altamente remunerados basados en conocimiento al mercado de alquiler. Como resultado, Raleigh es uno de nuestros principales mercados en términos de crecimiento de los alquileres histórico y previsto.

  1. Charlotte, North Carolina

El segundo mercado de Carolina del Norte en nuestro top 10, Charlotte, se beneficia de fuertes impulsores de crecimiento demográfico y una alta calidad de vida. El mercado califica increíblemente bien en nuestras múltiples medidas de migración neta. Alrededor de 25.450 personas se mudaron a Charlotte durante el año pasado de acuerdo con nuestros modelos de migración de alta frecuencia. La migración neta al mercado en los últimos 12 meses ha sido igual a aproximadamente el 1% de la población existente de Charlotte, el tercer mejor desempeño en esta métrica en los 50 principales mercados que analizamos.

El éxito reciente de Charlotte se puede atribuir a su estatus en el mercado como capital financiera del Sur. El área es el hogar de bancos como Truist, Wells Fargo y Bank of America, así como de compañías fintech como Credit Karma. Charlotte también está formando un clúster de fabricación avanzada gracias a firmas como Honeywell, Nucor y Sealed Air. Dada la estabilidad y las perspectivas de crecimiento a largo plazo para la manufactura y las finanzas avanzadas, se espera que la economía de Charlotte supere fácilmente al resto de Estados Unidos en los próximos años.

El mercado local de apartamentos se está beneficiando de su relativa asequibilidad en comparación con mercados similares como Nashville, Austin y Atlanta. Vemos a Charlotte como un beneficiario neto de la transición de trabajo desde el hogar que ha permitido a las personas con mayores ingresos vivir y trabajar fuera de los principales mercados costeros. Charlotte también está experimentando cierta oposición activa al desarrollo por parte de los residentes, lo cual sirve como una barrera de oferta política en los principales suburbios del mercado.

  1. Houston, Texas

A menudo excluido del análisis típico del mercado del Sun Belt debido a una historia de desafíos relacionados con el clima y la dependencia excesiva del petróleo, nuestros modelos de datos sugieren que Houston es uno de los mercados de apartamentos más subestimados en Estados Unidos. La mayor parte del sólido desempeño de Houston se deriva del perfil demográfico extremadamente favorable del mercado. A partir de nuestras mediciones, Houston es el número 1 en alquileres de primer nivel y crecimiento total de la población en los 50 principales mercados que analizamos. Houston no solo presenta una de las tasas de crecimiento más fuertes para las personas entre las edades de 20 y 34 años, sino que también presenta algunos de los impulsos de crecimiento más fuertes en este grupo de edad, un factor clave en nuestro análisis.

Houston es el hogar de una de las mayores concentraciones de compañías Fortune 500 en Estados Unidos gracias a un entorno empresarial favorable. Además de las principales empresas de energía, Houston también cuenta con instituciones de investigación médica de clase internacional, lo que está impulsando la participación del mercado en el empleo altamente remunerado relacionado con STEM: 7,2% del empleo total en comparación con el 6,7% para Estados Unidos en su conjunto.

Contribuyendo al subestimado estado del mercado de apartamentos de Houston está la estructura de construcción de apartamentos relativamente pequeña del área, que es casi un 40% más pequeña que la de Dallas a pesar de que las tasas de crecimiento de la población son similares en ambos mercados. Esta tendencia probablemente conducirá a varios años de fuertes ganancias de alquiler y ocupación en Houston.

  1. Phoenix, Arizona

Phoenix se beneficia de sólidos impulsores demográficos y del mercado laboral. El empleo total en Phoenix ha aumentado a una tasa de crecimiento promedio acumulada de 2,2% por año en los últimos cinco años, una de las mejores tasas de crecimiento del empleo en el país. De cara al futuro, pronosticamos que el mercado agregará más de 137.600 empleos en los próximos cinco años. El mercado laboral de Phoenix está impulsado por su economía diversa, el creciente sector de fabricación avanzada (particularmente la fabricación de semiconductores) y el rápido crecimiento de la población. Las finanzas, los inmuebles y los servicios profesionales también están bien representados en este mercado.

Desde la perspectiva multifamiliar, Phoenix ha atraído la atención de los inversores en el mundo post-COVID a medida que los fundamentos subyacentes del mercado inmobiliario continúan alcanzando nuevos récords. Después de la caída de la vivienda local a mediados de la década de 2000, el desarrollo unifamiliar en Phoenix ha sido tibio en el mejor de los casos. Como resultado, la demanda de viviendas multifamiliares es alta. Desde nuestra perspectiva, las ubicaciones más fuertes para la inversión en apartamentos en Phoenix se encuentran en los submercados de nueva construcción relativamente bajos al norte. Sin duda, la estructura de oferta es muy grande en Phoenix a mediados de este año, pero el crecimiento de la demanda parece ser proporcional a la oferta entrante.

  1. Nashville, Tennessee

Nashville tiene el mercado laboral más duradero en los 50 principales mercados que analizamos. En particular, la perspectiva de empleo de Nashville que se realiza en la oficina nos da una convicción muy fuerte en este mercado a corto y largo plazo. Durante el año pasado, el empleo en la oficina, que tiene una correlación más fuerte con la demanda multifamiliar que el empleo total, aumentó en un 8,5% en Nashville. El mercado también disfruta de una de nuestras mejores perspectivas de crecimiento del empleo en los próximos 5 años.

No debería sorprender que Nashville domine en términos de empleo profesional dada la concentración del mercado de mano de obra altamente calificada, reubicaciones corporativas, importantes universidades de investigación y servicios culturales. Solo Oracle y Amazon son responsables de aproximadamente el 5% del reciente crecimiento del empleo en las oficinas de Nashville. El fuerte crecimiento del empleo y los ingresos es un gran beneficio para el sector multifamiliar del mercado.

La robusta estructura de construcción puede oscurecer los fuertes impulsores de la demanda de Nashville. Esperamos que esta situación se suavice en el corto plazo a medida que se absorbe la ola de nuevas construcciones. Sin embargo, vemos un rendimiento superior a largo plazo en el mercado multifamiliar de Nashville derivado de las sólidas perspectivas del mercado laboral del área.

  1. Orlando, Florida

Dentro de nuestro subíndice Riesgo-Ganancia, Orlando es uno de los de mejor desempeño de los 50 mercados que analizamos. El mercado eclipsa a todos los demás en términos de cómo evaluamos el crecimiento de los alquileres y los ingresos, tanto históricamente como en nuestro margen de pronóstico. Los alquileres de apartamentos han aumentado en más del 20% durante el año pasado y pronosticamos un crecimiento continuo de dos dígitos en los próximos dos años. Orlando también se destaca por ser el principal mercado para el crecimiento de los ingresos, que combina aumentos de alquiler y ocupación. Esto es particularmente relevante para nosotros porque habla de la profundidad y la longevidad del grupo de demanda del mercado.

Orlando ha experimentado un cambio estructural desde lo peor de la recesión pandémica. A pesar de la fuerte exposición al empleo en las áreas de ocio y hotelería, el mercado recuperó rápidamente todos los puestos de trabajo perdidos gracias a un sector de servicios profesionales próspero y, muchas veces, subestimado. Los adultos jóvenes están gravitando cada vez más hacia este mercado, impulsando una demanda aún mayor de alquileres. Desde nuestra perspectiva, la cartera de oferta actual es insuficiente para satisfacer la demanda de apartamentos a corto plazo. A diferencia de varios otros mercados multifamiliares de alto rendimiento, aún no hemos detectado ningún debilitamiento en el crecimiento de los alquileres o la ocupación.

  1. Tampa, Florida

Completando nuestros 10 principales mercados para la segunda mitad de 2022, Tampa se beneficia de puntajes altos en todos nuestros seis subíndices. Se espera que la oferta de vivienda se mantenga baja: los niveles de permisos multifamiliares son algunos de los más bajos en los mercados que analizamos. En términos de riesgo y recompensa, el metro tiene un desempeño superior en alquiler, ingresos y crecimiento de NOI.

Desde la perspectiva del mercado laboral, la combinación del sector de empleo de Tampa está altamente correlacionada con la demanda de apartamentos y el crecimiento de los alquileres. Durante los últimos cinco años, por cada cinco empleos creados, solo se obtuvo un permiso multifamiliar.

Tampa ha experimentado una migración neta estelar en los últimos cinco años, medida en el número total de inmigrantes, así como en el número de inmigrantes como proporción de la población total. Casi 32.000 personas se han mudado a Tampa durante el año pasado, lo que representa el 1% de la población total del mercado. Finalmente, nuestro índice de calidad de vida muestra bajos índices de criminalidad, una población relativamente saludable y un clima favorable. Todos los factores anteriores, junto con la escasa nueva estructura de oferta multifamiliar, eleva nuestra convicción en el desempeño a corto y largo plazo de Tampa.