Oferta e Demanda

Pela primeira vez a CONTI está entrando no mercado de aluguel de moradia single-family. Está muito claro que a demanda hoje é muito maior que a oferta e é aí que mora a oportunidade.

De acordo com o relatório “The State of the Nation’s Housing 2021” produzido pelo Join Center for Housing Studies da Universidade de Harvard, a oferta de casas existentes para venda nunca foi tão restrita.

Pelas contas da NAR, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis dos EUA, havia 1,03 milhão de casas existentes no mercado em fevereiro de 2021, abaixo dos 1,46 milhões do ano anterior, o que já era considerado baixo. Isso equivale a uma queda de 29% em apenas um ano e de 37% em dois anos. Casas do tipo single-family representavam apenas 870.000 das unidades existentes disponíveis – o nível mais baixo registrado desde 1982.

O declínio na oferta de novas casas single-family para venda foi um pouco mais modesto. Depois de começar o ano com 329.000 unidades, o número de novas residências disponíveis atingiu o mínimo de 283.000 unidades em agosto – uma queda de 13% em relação ao ano anterior. O estoque de novas residências, que inclui residências em construção, aumentou para mais de 300.000 unidades de dezembro de 2020 a março de 2021, com o aumento da produção habitacional. Mesmo assim, o inventário disponível caiu ainda 8% em média em relação ao mesmo período do ano anterior.

Ao mensurar os meses de oferta, ou seja, quanto tempo levaria para as casas no mercado serem vendidas aos valores atuais, os estoques de casas existentes para venda caíram de 3 meses em dezembro de 2019 para 1,9 meses em dezembro de 2020. A oferta de casas single-family – era ainda mais restrita, com apenas 1,8 meses, marcando a primeira queda abaixo de 2 meses desde que os registros começaram a ser contabilizados, no início da década de 1980.

Como regra geral, um mercado equilibrado tem cerca de 6 meses de estoque disponível.
As restrições de oferta são quase universais. Os estoques em 87 dos 95 mercados monitorados pelo Zillow, um dos maiores portais de imóveis dos EUA, caíram ano após ano em dezembro de 2020, acima dos 31 mercados em dezembro de 2019. Os declínios também foram severos em certas áreas metropolitanas no Sul, variando de 34% a 36% em Augusta, Columbia, Jackson e Raleigh. Embora ainda historicamente apertados, os estoques para venda aumentaram em alguns mercados de custo mais alto, especialmente aqueles na costa oeste, incluindo San Francisco (50%), San Jose (45%) e Seattle (16%).

A pandemia é parcialmente responsável por essas condições difíceis. Como o vírus COVID-19 se espalhou na primavera (março/2020), muitos vendedores em potencial retiraram suas casas do mercado, enquanto postergaram a venda de suas casas. Por causa do estoque limitado, qualquer casa que fosse à venda era vendida quase imediatamente. Na verdade, a casa típica listada para venda no Zillow estava disponível por 14 dias em dezembro antes de uma venda pendente, menos da metade da média de 35 dias no ano anterior.

Mas a maior razão por trás das restrições na oferta é a baixa produção de novas casas desde meados dos anos 2000. As novas construções criam opções de moradia para os proprietários atuais que desejam se mudar, liberando unidades existentes para outros compradores. Sem essa opção, os proprietários têm mais probabilidade de permanecer onde estão. Como resultado, apenas um aumento consistente na construção de moradias durante um período de anos proporcionará um crescimento significativo no estoque em muitos dos mercados apertados de hoje.

Assim como as vendas de casas, as novas construções residenciais se recuperaram rapidamente no verão de 2020 e continuaram em um ritmo forte até o início de 2021, registrando um aumento de 6,9% no ano passado ou 1,38 milhão de unidades – a maior produção desde 2006.

Pela primeira vez em três anos, a construção single-family impulsionou o aumento da produção em 2020. O ingresso em residências single-family saltou para 991.000 unidades – um ganho de 12% no ano e o maior aumento percentual desde 2013.

Single family & multifamily construction

Já a construção de moradias do tipo multifamily caiu 3% no ano passado, embora tenha permanecido com o ritmo elevado, mantido desde 2014. Na verdade, as novas construções multifamily superaram 350.000 unidades apenas uma vez em 24 anos de 1990 a 2013, mas depois ultrapassaram esse nível pelos próximos sete anos. As obras se intensificaram ainda mais no primeiro trimestre de 2021, com uma média robusta de 446.000 unidades a uma taxa anual ajustada sazonalmente. A construção de moradias finalmente atingiu níveis consistentes com a demanda projetada. De junho de 2020 a março de 2021, o total de obras iniciadas está em linha com as projeções de demanda habitacional do Joint Center, que prevêem uma produção de 1,5 milhão de unidades anualmente em 2018–2028.

Fonte: https://www.jchs.harvard.edu/sites/default/files/reports/files/Harvard_JCHS_State_Nations_Housing_2021_Embargoed.pdf